השפעת מיסים על תשלומי המשכנתא

התחייבות למשכנתא היא הסכם ביניכם לבין המוסד הפיננסי שמלווה לכם כסף לרכישת דירה, כאשר הנכס שלכם מהווה בטוחה להחזר ההלוואה שקיבלתם.

קיימים סוגי משכנתאות שונים – כל משכנתא עם התנאים המאפיינים אותה, כל משכנתא ותמהיל הריביות שלה. אם אתם עומדים לקחת משכנתא, או מתכננים מחזור משכנתא, מומלץ להיעזר בשירותי ייעוץ משכנתא, שיסייעו לכם לנווט נכון במסלול המאתגר, המוביל ללקיחת משכנתא שתחסוך לכם כספים ותתאים במיוחד לאורח החיים ולמצבכם הפיננסי.

כמה מילים על מחזור משכנתאות – כהליך פיננסי נבון בתנאים מסוימים

לפעמים, בחלוף מספר שנים מאז שלקחתם משכנתא למימון הדירה שלכם, חלו שינויים במצבכם הכספי, ואתם מתקשים לעמוד בתשלומים החודשיים לפירעון המשכנתא.

כדי לא להגיע למצב של פיגור בתשלומים ועל מנת להבטיח שהבנק לא יעקל את הדירה שלכם, אתם יכולים לנקוט בהליך שנקרא ׳מחזור משכנתא׳.

צורת הלוואה זו יכולה להתגלות כמושכת במקרים מסוימים, לא רק כשקיים קושי כספי, אלא גם כאשר לבעל המשכנתא יש אפשרות כספית להגדיל את התשלומים החודשיים, ולפרוע את המשכנתא מוקדם מהמתוכנן.

בשני המקרים הללו אפשר למחזר את המשכנתא הקיימת ולקבל משכנתא חדשה בתנאים המתאימים למצבכם הנוכחי, למשל:

  • הארכת תקופת המשכנתא והקטנת התשלומים החודשיים,
  • או קיצור תקופת המשכנתא והגדלת התשלומים החודשיים.

איך זה עובד?

אתם מקבלים משכנתא חדשה, משלמים בכסף זה את המשכנתא הקודמת, ומתחילים בתשלומים חודשיים לפי תנאי המשכנתא החדשה. כדי להבטיח שאכן פעולת מחזור המשכנתא מתאימה וחוסכת לכם כסף, יש לבדוק את התשלומים והעמלות הנלווים הליך זה.

על מסים הקשורים למשכנתא שלכם

קיימים כמה סוגים של אישורי מיסים הנדרשים כתנאי להעברת הזכויות שלכם על הנכס, לדוגמה:

אישור מס שבח

מס שבח מתייחס לרווח הכספי הנוצר לאחר מכירת הנכס והוא מחושב בעת המכירה. מס השבח הוא בשיעור של 25% מתוך השבח נטו בעת מכירת הדירה מס זה נגבה עבור השבחה שבוצעה בנכס והוא מחושב לפי:

  • ההפרש בין מחיר מכירת הנכס, לבין מחיר רכישת הנכס על ידי בעל הנכס הנוכחי
  • הוספת ההצמדה למדד
  • קיזוז הוצאות הרכישה וההשבחה של הנכס
  • הקיזוז כולל גם:
    • את שכר הטרחה לעורך הדין בגין עסקת הרכישה, את עמלת המתווך (עד 2% מערך הנכס).
    • עלויות שיפוץ הדירה
    • עלויות מס הרכישה כמו גם אגרות ומיסים אחרים
    • הוצאות בגין הריבית על המשכנתא

אישור היטל השבחה

מוכר הדירה נדרש לשלם מס השבחה עבור קבלת זכויות להרחבת הדירה שלו, גם אם ההרחבה עדיין לא בוצעה בפועל. גובה היטל זה עומד על 50% משוויה של ההשבחה.

אישור מס רכישה

מס רכישה משולם למדינה עם רכישת הדירה. קיימים כמה תנאים הקובעים אם יהיה עליכם לשלם מס רכישה, ומה יהיה גובה המס.

החוק מבדיל בין רוכשי דירה יחידה (כולל בעלי דירה שמתכננים למכור אותה ולרכוש דירה חדשה), לבין אנשים שרוכשים דירה נוספת (למשל, להשקעה).

מדרגות המס עשויות להגיע לשיעור של מ-0%, ועד ל-10% מס רכישה מערך הדירה. לדוגמה:

דירה ששוויה עד 1,600,175 – גובה מס הרכישה יהיה 0%

דירה ששוויה מ-1,898,005 ועד 4,896,615 שקלים – גובה מס הרכישה יהיה 5%

אישור הרשות המקומית והוועדה המקומית לתכנון ובנייה

אישור הרשות המקומית, הכולל גם אישור על תשלומי הארנונה – נדרש כדי להעביר אליכם את הזכויות בנכס. החובה להמצאת אישור זה מוטלת ברוב המקרים על מוכר הנכס, והיא אמורה להופיע גם בהסכם הרכישה.

אישור זה המכונה ״תעודה לרשם המקרקעין״, אמור להיות חתום על ידי ראש הרשות, והוא מעיד כי כל החובות של המוכר שולמו לרשות המקומית במלואם, עד לתאריך מתן התעודה.

תעודה זו מתייחסת לשתי נקודות: לארנונה ולהיטל ההשבחה והיא הכרחית להעברת הנכס על שמכם בטאבו.

קבלת אישורים מהרשות המקומית כרוכה בעלויות שונות, כמו:

  • תשלום עבור הזמנת אישור הרשות המקומית – עשוי לנוע בין 200-150 שקלים, תלוי ברשות.
  • תשלום עבור הזמנת חוות דעת ממחלקת היטל ההשבחה ברשות – גובה התשלום משתנה מרשות אחת לשנייה.
  • תשלום עבור שומת מקרקעין – כדי להעריך את שווי זכויות הבנייה ועלות היטל ההשבחה – גובה התשלום יכול להגיע לאלפי שקלים.